Il bilancio condominiale o rendiconto consuntivo

Il rendiconto di fine anno è il documento più importante del condominio. In questo articolo andremo a spiegare come dovrebbe essere composto e come difendersi dagli amministratori fraudolenti.

Che cosa è il bilancio condominiale

Le norme del mandato impongono all'amministratore di rendere conto della propria gestione. Alla fine della gestione annuale l'amministratore redige il rendiconto del condominio. Il rendiconto condominiale è il documento più importante prodotto dall'amministratore di condominio. In questo articolo andremo a spiegare come dovrebbe essere composto, quali effetti ha l'approvazione o la mancata approvazione di questo documento.

Le norme del mandato impongono all'amministratore di rendere conto della propria gestione. Alla fine della gestione annuale l'amministratore redige il rendiconto del condominio. L'assemblea convocata dall'amministratore entro 180 giorni valuta e approva il documento con il voto favorevole della maggioranza dei presenti in assemblea, rappresentanti almeno un terzo del valore millesimale.

Rendiconto, consuntivo o bilancio?

In nessun articolo del codice civile si parla mai di bilancio riferendosi alla contabilità condominiale,  il rendiconto condominiale non deve infatti rispettare i principi contabili usati per un bilancio di società.  L'articolo 1300 bis del CC impone un altro principio per la composizione del consuntivo: “…, che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica.” La chiarezza e la veridicità sono le caratteristiche di un buon rendiconto condominiale. Per questo la parola bilancio è un termine improprio, anche se comunemente usato.

A cosa serve

Il bilancio della gestione deve mostrare in maniera chiara le spese effettuate dall'amministratore nel corso della gestione, il modo in cui le risorse finanziarie del condominio si sono mosse nel periodo interessato e le eventuali pendenze alla fine del periodo.

Il rendiconto approvato in assemblea, con il relativo piano di riparto è titolo sufficiente ad ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo nonostante opposizione, valesi a dire un ordine di pagamento proveniente dal tribunale e indirizzato ai condomini morosi.

Preventivo e consuntivo di gestione

Di norma nella stessa assemblea in cui si approva il rendiconto della gestione chiusa si appronta anche un bilancio preventivo per la gestione corrente. Il rendiconto di una gestione chiusa, viene redatto sulla base di spese effettivamente sostenute e certe, l'attribuzione delle quote è calcolata al centesimo. Il preventivo è un documento che stima le spese ancora da sostenere e contiene un piano dei pagamenti per l'anno in corso, meglio conosciuto come le rate del condominio. Nel condominio le quote pagate dai condomini sono date in anticipo rispetto al periodo di riferimento. La periodicità con cui si paga il condominio è stabilita nel regolamento di condominio, in assenza di questo da un'apposita delibera condominiale o semplicemente dalla consuetudine. Non esiste una norma di riferimento e ogni assemblea è libera di decidere come suddividere le spese.

Esempio di saldo di gestione e conguaglio finale

Non c'è alcuna differenza tra saldo e conguaglio di gestione, sono sinonimi. Tra il consuntivo e il preventivo di una stessa gestione c'è sempre una differenza, è il saldo. Poniamo il caso che nel 2016 il nostro condominio abbia preventivato di spendere 10,000€ arrivati alla fine dell'anno il totale delle fatture ammonta a 11,256€ il saldo della gestione è dato da:
10,000-11,256= -1,256
Questo significa che per il saldo 2016 è di -1,256€ e che la somma dei saldi dei singoli condomini è di -1,256€. Il saldo può anche essere positivo. Se in nostro totale a consuntivo fosse di 9,000€ il saldo sarebbe di 1,000€ a favore dei condomini, che si ritroverebbero a credito nei confronti della cassa condominiale.

Quali sono le parti di cui è composto un rendiconto condominiale?

Relazione
In linea generale il rendiconto condominiale comincia con una relazione dell'amministratore sull'andamento dell'anno e sul condominio in generale. La relazione deve includere la relazione sulle eventuali cause in cui il condominio è parte

Rendiconto dell'anno dal generale al particolare
Il documento deve iniziare con l'illustrare i movimenti finanziari del condominio preso nel suo insieme. È bene che ci sia indicazione della cassa iniziale e di quella finale. Il codice civile obbliga l'amministratore a far transitare tutte le somme del condominio sull'apposito conto corrente intestato al condominio, quindi il conto finanziario deve coincidere con gli estratti conto bancari. 

Sempre riferita a tutto il condominio è la situazione patrimoniale, che riassume i fondi a disposizione, le somme che devono entrare e quelle che devono uscire. È importante che ci sia una descrizione dettagliata dei debiti che il condominio deve pagare, questo può avvenire nella situazione patrimoniale o in uno schema a parte

La singola gestione
Elenco delle spese raggruppate per fornitore e per tabella millesimale applicata, relative a una singola gestione. Inutile dire che dovrebbe essere quanto più dettagliata possibile

Registro di contabilità

L'articolo 1130 bis Rendiconto condominiale C.C. include anche il registro di contabilità tra gli elementi che compongono il rendiconto. Il codice civile specifica che nel registro sono annotate in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell'effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Si tratta  un elaborato scomodo da consultare e raramente presentato dagli amministratori, ma importante per un'eventuale verifica. Il registro viene a volte confuso con l'elencazione dettagliata delle spese della singola gestione, invece il principio applicato è completamente diverso, con un'elencazione in ordine cronologico e l'inclusione anche dei pagamenti dei condomini.

Cosa rende effettivo un bilancio condominiale?

È l'assemblea con la sua approvazione a rendere effettivo il rendiconto. Con il verbale di approvazione e il rendiconto completo di riparto l'amministratore può e deve ottenere un Decreto ingiuntivo diretto ai condomini morosi.

Cosa succede se il bilancio non viene approvato?

Senza approvazione del bilancio il rendiconto consuntivo non ha valore come documento. Le quote dovranno essere versate secondo l'ultimo preventivo di gestione approvato in assemblea. Il saldo della gestione chiusa non potrà essere richiesto ai singoli proprietari. La mancata approvazione del rendiconto non mette i condomini al riparo dalle richieste di pagamento dei creditori esterni. L'eventuale ditta o società fornitrice di servizi o energia si potrà comunque attivare nei confronti del condominio tutto e dei singoli comproprietari.

Creditori esterni e condomini morosi

Il condominio non ha una natura giuridica distinta da quella dei singoli proprietari. Ogni debito del condominio è un debito del condomino. A garanzia finale del creditore ci sono le unità immobiliari che compongono il condominio. La riforma del condominio ha introdotto una novità importante, il creditore ha l'obbligo di aggredire per primi i condomini risultanti morosi nei confronti del condominio e solo in caso questo sia impossibile o insufficiente può procedere nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti. L'eventuale bocciatura di un consuntivo pone il condominio in una situazione di incertezza e può portare alla situazione in cui in presenza di un debito certo ed esigibile non ci siano morosità, lasciando al creditore la libertà di scegliere su chi rivalersi.

Cosa succede se il bilancio è sbagliato?

Se credete che il rendiconto sia sbagliato e non avete votato favorevolmente per la sua approvazione avete trenta giorni di tempo per impugnare la delibera di approvazione di fronte al giudice di pace. I trenta giorni partono dalla data di notifica del verbale per gli assenti e dalla data della riunione per i partecipanti. Di norma il rendiconto arriva nelle mani dei condomini con la convocazione della riunione ordinaria, per cui le eventuali contestazioni devono espresse anche durante l'assemblea. Se le contestazioni vengono accolte si verbalizzano nella delibera di approvazione e il consuntivo viene modificato di conseguenza.

Se il bilancio condominiale è falso o redatto in modo da occultare delle somme allo scopo di sottrarle al condominio o ai singoli partecipanti si può ricorrere alla magistratura per dimostrarne la nullità. Il ricorso per nullità richiede la presenza di vizi gravi, ma è possibile da parte di chiunque e in qualsiasi tempo.

Chi e come può modificare un bilancio chiuso?

L'assemblea con la maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore millesimale dell'edificio può nominare un revisore condominiale per una o più annualità. Al momento del conferimento dell'incarico è bene specificare che cosa si vuole ottenere dal professionista incaricato. L'assemblea può affidare l'incarico anche all'amministratore neo nominato, che ha la possibilità di richiedere un compenso aggiuntivo per il lavoro. I nuovi rendiconti così prodotti dovranno nuovamente essere approvati dall'assemblea. Il professionista con l'incarico dovrà verificare la veridicità delle spese e dei versamenti, ma non potrà sindacare sull'effettiva utilità delle spese o sulla scelta dei fornitori operata dall'amministratore dell'epoca.

Chi verifica il bilancio?

Di norma è un compito affidato ai consiglieri del condominio, che in una riunione precedente l'assemblea verificano con l'amministratore la veridicità del consuntivo. In tutti i casi la verifica è affidata anche ai singoli condomini, che hanno la possibilità di verificare innanzitutto i propri pagamenti. Ogni condomino ha la possibilità di richiedere gli estratti conto bancari, il registro di cassa e i giustificativi di spesa di un bilancio al proprio amministratore. È prassi comune mettere la contabilità a disposizione nei giorni precedenti l'assemblea, per facilitare la consultazione. I condomini possono anche estrarre copia a proprie spese. Fate attenzione a quanta e quale documentazione richiedete, molti amministratori richiedono un compenso a pagina prodotta e la contabilità completa di un grande condominio può essere una mole considerevole di carta e lavoro. Meglio richiedere poche fatture su cui si nutrono dubbi piuttosto che essere sommersi da carta inutile e costosa.

A cosa bisogna fare attenzione?

• Il dettaglio delle spese è importante in un rendiconto. Se avete dei dubbi chiedete, il vostro amministratore è tenuto a rispondere.
• La situazione patrimoniale deve riportare anche la cassa disponibile al 31 dicembre
• Ogni spese deve avere un giustificativo, se avete dei dubbi chiedete di vedere la fattura
• Controllate gli estratto conto bancari e verificate gli importi dei pagamenti delle singole fatture

Quale professionista consultare?

Un bravo commercialista è raramente un esperto di condomini e un bravo avvocato non sempre è un bravo contabile.

A mio parere la scelta migliore è un bravo amministratore, possibilmente revisore condominiale

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Proponiamo una gestione condominiale qualificata, seria, efficace e trasparente, orientata all'efficienza ed alla valorizzazione dell'immobile. Contattaci per maggiori informazioni o richiedi direttamente un preventivo

 

di Serguei Mazzini Zaiontchkovski. Indicizzazione Andrea Denza - 01/02/2017